Hier encore, les immeubles de bureaux n’étaient que de simples murs, un toit, du chauffage en hiver et éventuellement de la climatisation l’été. Ce temps est aujourd’hui révolu. En cause : les évolutions sociétales qui ont rendu salariés, élus et professionnels de l’immobilier de plus en plus exigeants. « On veut tout, tout de suite. Dans tous les pans de notre vie quotidienne. Et la porosité est croissante entre vie personnelle et vie professionnelle, estime Luc de Crémoux, directeur du Workplace Efficiency chez Schneider Electric. On ne travaille plus uniquement depuis son bureau, mais également à l’hôtel, dans le train, chez soi... Et l’expérience doit être la même partout. On attend d’un immeuble de bureaux qu’il rende des services équivalents à ceux que l’on reçoit par ailleurs. Plus question d’attendre dix minutes pour avoir une salle de réunion ou de faire trois fois le tour d’un parking avant de se rendre compte qu’il est plein. » Face à ces évolutions, le secteur s’adapte, innove. « L’immobilier est loin d’être immobile, aime à rappeler Jean-François Gallouïn, directeur de l’innovation chez Icade. C’est un secteur dans lequel l’innovation est permanente. » Construction BIM (maquette numérique du bâtiment), labellisations et efforts en faveur du développement durable, baux plus courts et dématérialisés, haut débit à tous les étages..., elles ont été nombreuses ces dernières années. Au premier rang desquelles celles liées à la transition digitale des entreprises. Ces avancées atteignent aujourd’hui un nouveau palier. D’innovations technologiques, elles tendent à devenir des innovations de services. « La première étape a été de développer et de mettre en place des solutions de captation de données », détaille Luc de Crémoux. Désormais, les bâtiments sont équipés de capteurs permettant de déterminer si une pièce est occupée ou non, de mesurer la température dans une pièce et toute une série d’autres facteurs. « La seconde couche, logicielle, implique l’agrégation de ces données », poursuit le directeur du Workplace Efficiency de Schneider Electric. Ces données sont traitées et collectées de façon à mettre en lumière des corrélations utiles. Vient ensuite la couche servicielle. Elle doit permettre, à terme, de mettre en place une facturation à l’usage. Plutôt que de commercialiser une donnée ou une agrégation de données, on proposerait un service élaboré à partir de ces données. En développant par exemple une application de géolocation indoor. Cette dernière permettrait à un salarié souhaitant prendre un café avec l’un de ses collègues de lui envoyer une notification, puis de le géolocaliser dans les locaux de l’entreprise, pour pouvoir ensuite le retrouver facilement
La majorité de ces nouveaux services ont pour vocation l’amélioration de la qualité de vie au travail. Un paramètre qui ne doit cependant pas tout au numérique. En février, Nexity a par exemple inauguré le Nexity Lab, un outil de prospective et de démonstration au sein duquel le groupe entend présenter ses dernières innovations. Dans les locaux, des salles de réunion bioclimatiques et des espaces d’agriculture ont ainsi été installés. L’introduction de végétaux dans les bureaux doit servir à favoriser la biodiversité, mais aussi contribuer au rafraîchissement de l’air des pièces durant l’été et créer des espaces de confort et de détente. De plus en plus d’entreprises travaillent d’ailleurs à l’obtention de la certification Well Building Standard. Preuve que le bien-être des salariés est au cœur des préoccupations. Ce label est défini selon sept critères : air, eau, nourriture, lumière, fitness, confort, esprit. Le groupe Gecina a par exemple obtenu cette labellisation pour des réalisations emblématiques, comme l’immeuble 55 Amsterdam à Paris ou le Sky 56 à Lyon. L’immeuble de bureaux se doit également de faire vivre une expérience à ses occupants. Des after-work, des conférences, des événements culturels ou sportifs sont organisés au sein des immeubles de bureaux. Ces rendez-vous sont l’occasion pour les salariés de développer leur réseau, de faire l’expérience du bureau comme d’un lieu de détente. « Les foncières sont aujourd’hui des prestataires de services plus que des fournisseurs de bâti », affirme même Jean-François Gallouïn.
La montée du coworking L’évolution de l’immobilier d’entreprise passe également par une reconfiguration de l’organisation interne des bureaux. Dans les sociétés, l’organisation est de moins en moins pyramidale. On travaille en mode projet. On favorise la collaboration entre les services. Conséquence, les bureaux attribués ne sont plus la norme. Les entreprises demandent des espaces de travail reconfigurables en fonction des besoins du moment. Les bureaux doivent pouvoir proposer des espaces distincts selon qu’on souhaite s’isoler pour se concentrer, ou que l’on recherche l’interaction et la créativité. Bulles fermées ou salles disposant de plusieurs média interactifs, voire de systèmes de visioconférence. De plus en plus, plusieurs entreprises occupent un même bâtiment, voire un même étage. De grands groupes partagent le même immeuble que des PME, des TPE, des indépendants ou des télétravailleurs. Cette tendance s’est largement développée avec l’expansion du coworking en France. De nouveaux acteurs ont fait leur entrée sur le marché. Au premier rang desquels la start-up américaine Wework. Aujourd’hui, tous les grands groupes du secteur proposent un service de coworking. Bouygues a lancé son offre avec Nextdoor. Nexity a aussi développé sa propre offre, tout comme Icade, avec Smart Desk et Immo 3.0., ou encore la Foncière des Régions, qui a inauguré son premier espace à l’automne à Marseille. « Nous avons l’avantage de déjà disposer du matériel immobilier, indique Olivier Estève, directeur général délégué de la Foncière des Régions. A terme, notre objectif est de mettre en place un réseau régional pour permettre aux grandes entreprises telles que Orange, Thalès ou encore Eiffage, avec lesquelles nous travaillons déjà, de pouvoir envoyer leur salariés travailler dans les grandes métropoles. »
Des bureaux davantage intégrés à la ville Autre nouveau prérequis : l’immobilier d’entreprise doit s’intégrer pleinement à la ville. « Nous ne créons plus de quartiers d’affaires. Les élus sont très sensibles à la question du développement urbain. Les immeubles de bureaux doivent être adaptés à leur environnement immédiat. Ils s’incrivent dans un quartier », explique Philippe Boyer, directeur de l’innovation de la Foncière des Régions. Dans cette optique, un seul et même parking pourra ainsi être utilisé la journée et en semaine pour les salariés d’une entreprise, et en soirée et le week-end par les résidents du quartier. Ces mêmes résidents pourront venir acheter un café à la cafétéria de l’immeuble d’entreprise, même s’ils ne travaillent pas dans le bâtiment. « On raisonne à l’échelle de quartiers mixtes. On y intègre des bureaux, mais aussi du résidentiel et de l’hôtelier », détaille Philippe Boyer. A Marseille, la Foncière des Régions achèvera cette année le quartier Euromed Center. 70 000 m2, dont 50 000 m2 de bureaux, mais aussi un hôtel, des commerces, un parking partagé, un multiplex cinématographique, un jardin privé ouvert aux résidents et aux usagers du quartier. C’est aussi ici que la Foncière a décidé d’ouvrir son premier espace de coworking. Par ailleurs, on attend également des bâtiments qu’ils soient réversibles. Un bureau doit pouvoir devenir un hôtel demain, et inversement. « La tendance à la réversibilité en est à ces prémices. Elle est en grande partie impulsée par les grands concours comme “Réinventer Paris“, qui ont intégré ce critère à leur cahier des charges, explique Olivier Estève. Les premières réalisations devraient émerger dans les deux à cinq années à venir. »
Plus d’économies et meilleure image de marque Ces immeubles de bureaux nouvelle génération peuvent en réalité permettre aux entreprises de faire des économies. En réalisant des efforts sur la dépense énergétique des bâtiments, d’abord. Aujourd’hui, les nouveaux projets immobiliers sont en effet tous multi-labellisés et tendent à une efficacité énergétique maximale. En accroissant le taux d’occupation des immeubles, ensuite. Le travail étant de plus en plus nomade, les bureaux classiques ne sont occupés que 50 % du temps. Avec la mise en place de bureaux non attribués, il est possible d’affecter 10 % de salariés en plus à un espace de travail et de réduire la surface à louer. Certaines entreprises peuvent ainsi éviter de louer un étage supplémentaire et réaliser des économies considérables. En investissant dans de nouveaux locaux, les entreprises peuvent également améliorer leur image de marque. Le groupe Schneider Electric a par exemple travaillé à la réalisation d’un nouveau bâtiment de la Société Générale situé à l’est de Paris, Les Dunes. Ce qui n’était au départ qu’un simple projet de construction a abouti à un véritable technopole et constitue une illustration de la transition digitale de la Société Générale, qui cherchait justement à se redonner un coup de jeune afin de recruter plus facilement des jeune profils qualifiés. Autre exemple, à Pantin, dans les Magasins généraux, BETC a choisi de complètement rénover les bâtiments avec Schneider Electric. L’agence de publicité a beaucoup communiqué sur sa volonté de casser les silos, de favoriser la collaboration entre les différents services. « Alors qu’auparavant une offre d’emploi recevait trente candidatures en moyenne, elle en génère aujourd’hui près de trois cents, raconte le directeur du Workplace Efficiency. Mais, là encore, le retour sur investissement est difficile à quantifier avec précision. »
Mots d’ordre : innovation et collaboration Ces évolutions du secteur de l’immobilier impliquent également des transformations au sein des entreprises de l’immobilier. Innovation et collaboration sont aujourd’hui les mots d’ordre. « On ne conçoit plus les immeubles de bureaux comme on le faisait hier, explique Olivier Estève. L’écoute du client, de ses besoins, de ses attentes, est primordiale. On fait du sur-mesure. Et, de plus en plus, il s’agit de co-création, car on tire également parti des compétences de nos clients pour la réalisation du bâti. » Les grands groupes créent désormais un réel écosystème autour d’eux pour réaliser des projets immobiliers de plus en plus complexes. Chez Schneider Electric, « nous embarquons toujours avec nous des start-up ou des PME expertes des sujets que nous maîtrisons moins bien », indique Luc de Crémoux. De plus en plus, les grands groupes adoptent des structures spécifiques pour favoriser ce processus d’innovation et la collaboration avec les acteurs les plus performants dans leur domaine. Vinci a par exemple lancé récemment Leonard, dont la triple mission est la veille, la prospective et l’incubation et l’accélération de start-up. Une façon pour le groupe d’identifier les enjeux de l’immobilier de demain et les acteurs les plus à même de contribuer à y répondre. En juin, Vinci a même lancé un parcours intrapreneur destiné aux collaborateurs de l’entreprise pour inciter les salariés porteurs d’une idée innovante à devenir des « entrepreneurs dans l’entreprise ». De son côté, la Foncière des Régions a organisé au mois d’octobre un hackthon sur l’immobilier de demain dans le but, là encore, de dénicher les idées qui répondront aux enjeux de demain.
NoLiStra : un nouveau quartier strasbourgeois
D’ici à 2020, cet îlot urbain, développé par Adim Est, filiale de développement immobilier de Vinci Construction France, redessinera le cœur de la capitale alsacienne. Conçu comme un quartier entier, il comprendra 8 bâtiments répartis en 179 appartements (gérés par Cus Habitat, Domial, Opidia et Pierre & Territoires de France-Alsace), un hôtel quatre étoiles, six commerces de bouche et restaurants en pied d’immeuble et un immeuble de bureau de 2 700 m2 qui accueillera les locaux de Domial et d’Action Logement Services, ainsi qu’un jardin privatif partagé et de 211 places de parking en sous-sol. Ce nouveau lieu de vie a été conçu pour s’intégrer à l’architecture strasbourgeoise. Les couleurs des bâtiments reprendront ainsi celles utilisées sur les façades des maisons traditionnelles alsaciennes de la Petite France.
Deborah Bertier
